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房贷没还完就能卖房,带押过户怎么过?

2023-04-25 10:15:05 admin 556

目前深圳带押过户的系统还仅仅是试运行阶段,还没有一笔成功完成的业务,细则尚未落地。如果选择带押过户,可能时间和流程上还是会有一些风险,而且现在也很少有购房者前来咨询相关带押过户业务。


带押过户的出现,给传统的二手房交易带来新模式,也给交易双方带来了实实在在的好处。不过,记者在深圳市场实探发现,许多二手房业主和购房者对此仍不熟悉,也希望相关实施细则能尽快出台,而且各地带押过户的推广进度也不一。


图片关键词


01
深圳:系统还仅仅是试运行阶段


什么是带押过户?其实,带押过户通常是指“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。


早在1月,深圳六部门联合印发的《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》明确,在二手房交易中,可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款的带押过户模式,以提高二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本。



目前登记中心可以受理带押过户业务,但需要买卖双方和银行经办人三方到场,同时也需要银行准备包括同意函、授权书等众多材料。


随后,记者也向包括招商银行、建设银行在内的多家银行个贷经理进行咨询,得到的回复是银行目前可以进行带押过户的业务,但仅仅只有“同行贷款”购房模式,即卖家原来的房贷和买家申请的房贷要在同一家银行,且卖家的房贷只能是纯商贷。


“需要提醒的是,目前这个带押过户的系统还仅仅是试运行阶段,还没有一笔成功完成的业务,细则尚未落地。如果选择带押过户,可能时间和流程上还是会有一些风险,而且现在也很少有购房者前来咨询相关带押过户业务。”有银行个贷经理表示。


02
新政发布
助力小阳春


“金三银四”被认为是楼市交易的传统旺季之一。据诸葛数据研究中心监测数据,2023年3月,一线城市市场均价延续上涨行情,二线和三四线城市市场均价下滑。


诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示,展望后市,二季度市场热度如何还需要看后续是否有实质性的利好政策加持,仅靠此前积压的需求难以支撑市场的长期回暖。

利好的消息很快传来。近日,自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。

这也意味着“带押过户”从地方性的试点走向了全国化、常态化的全面推进。根据中指监测数据,2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策,包括深圳、济南、大连等省会城市和计划单列市。而且,天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展二手房“带押过户”。

《通知》发布后,北京也立刻跟进。据北京银保监局、北京市住房和城乡建设委等部门联合发布的通知,从3月31日起,居民出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款,可在原抵押权不解除情况下直接办理住房所有权转移登记,且买卖双方可在不同银行贷款,以降低居民住房交易成本。

兼容跨行贷款是北京落地“带押过户”政策的创新点。“从对购房者的覆盖面来说,北京的做法更吻合各类不同的购房和贷款需求。”易居研究院研究总监严跃进认为,各城市在“带押过户”的流程设计和基础设施建设方面陆续发力,这将有助于更好推行这一模式。


03
如何规避风险


其实,带押过户需要四方主体,即卖方、买方、不动产登记部门和银行之间的密切配合与无缝衔接。所以,买卖双方最关心的就是风险问题。


带押过户在推进过程中要特别注意防范风险。一是需要银行的同意和密切配合,如果旧抵押和新抵押不是同一个银行,就会比较麻烦,新按揭贷款如何保证旧抵押对应的债权不落空,能够及时偿还或提存,这些都需要银行做好细节控制。


二是需要不动产登记中心设定专门的一体化办事窗口,规范具体的交易流程和细节,做好流程精细化控制。银行、不动产登记中心、公证提存机构、公积金中心等相关通道,任何一个链条都需要紧密相连、无缝衔接。如果想带押过户,购房人务必要注意流程控制,把涉及到的所有流程都做到精细化,跟银行或抵押权人务必沟通落实到位,避免出现一些不必要的时间差。


另外,作为购房人,建议对卖方做一些基本调查和了解,比如可以通过中国执行信息公开网查看卖方是否有执行记录,或者是否处于失信状态,尽量避免交易过程中房屋被查封导致的不必要麻烦。作为卖方,也需要提前核实购房人的个人征信情况,了解清楚购房人的贷款能力,避免后续贷款出现问题时不能及时回款解押。


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